Regularna troska o właściwe utrzymanie budynku to przede wszystkim kwestia bezpieczeństwa. Pozwala to na szybkie wykrycie ewentualnych uszkodzeń bądź nadmiernego zużycia się niektórych elementów. Taki obowiązek spoczywa na właścicielu czy zarządcy mienia. Systematyczne przeglądy techniczne nieruchomości, są obowiązkowe.

W jakiego typu budynkach należy przeprowadzać przegląd techniczny?

Zgodnie z prawem budowlanym, każdy właściciel bądź zarządca obiektu budowlanego, ma obowiązek użytkować budynek zgodnie z jego przeznaczeniem, a także jest zobowiązany do utrzymania prawidłowego stanu technicznego. Z takiego nakazu zwolnieni są właściciele lub zarządcy budynków mieszkalnych jednorodzinnych czy obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego. Obiekty te podlegają jednak kontroli rocznej w pozostałym zakresie (np. kontrola przewodu kominowego czy instalacji gazowej).

Celem przeglądu jest sprawdzenie, czy budynek jest bezpieczny i nadaje się w pełni do użytkowania oraz wykluczenie ewentualnych usterek. W przypadku ich wykrycia należy podjąć działania naprawcze. Zarządca lub właściciel powinien pamiętać, że wszystkie przeglądy i kontrolę muszą być przeprowadzone przez osoby posiadające ściśle określone kwalifikacje a ich wykonalność odnotowana w książce obiektu budowlanego.

Jak często należy przeprowadzać przegląd techniczny?

W prawie budowlanym zostały jasno określone rodzaje kontroli i częstotliwość ich wykonania. Zapisane zostały cztery typy obowiązkowych przeglądów:

• przeprowadzany przynajmniej raz w roku,
• przeprowadzany co najmniej raz na pięć lat,
• realizowany co najmniej dwa razy w roku, dotyczy to obiektów o powierzchni powyżej 2000m2 oraz innych zabudowań o powierzchni dachu większej niż 1000m2,
• każdorazowo, gdy obiekt zostanie uszkodzony w wyniku działania człowieka lub warunków atmosferycznych (np. przez burzę, pożar).

Co jest sprawdzane w ramach przeglądu technicznego?

Przynajmniej raz w roku należy zweryfikować: stan techniczny nieruchomości, elementy narażone na działanie warunków atmosferycznych, a także zwrócić uwagę na czynniki towarzyszące normalnej eksploatacji obiektu.

Tego typu przegląd roczny budynku obejmuje: kontrole wszystkich elementów obiektu, a także instalacji, które są narażone na szkodliwe działanie czynników atmosferycznych.

Szczegółowo należą do nich:

1. Kontrola stanu technicznego – przeprowadzana przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Przeglądy obejmują różne części budynku, dlatego poszczególne typy muszą być przeprowadzone przez specjalistów posiadających uprawnienia z danego zakresu. Rozpoczyna się od sprawdzenia wykonanych zaleceń z poprzedniej inspekcji. Polega na dokładnej weryfikacji: stanu technicznego budynku/budowli oraz instalacji.
2. Kontrola instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska – prawo budowlane nie określa w precyzyjny sposób, co dokładnie powinno zostać sprawdzone, jednak przyjmuje się, że chodzi o mechanizmy, które zapobiegają negatywnemu oddziaływaniu obiektu na stan środowiska, a także życie i zdrowie ludzi. W tym przypadku weryfikacji zostaje poddane: wprowadzanie gazów/płynów do powietrza, ścieków do wód czy gleby oraz emisję hałasu i pól elektromagnetycznych.

Tutaj kontrolowane są urządzenia: sanitarne do gromadzenia lub oczyszczania ścieków oraz filtrujące przeznaczone do utylizacji odpadów stałych.

3. Kontrola instalacji gazowej i przewodów kominowych – obejmuje sprawdzenie drożności przewodów spalinowych, dymowych, wentylacyjnych oraz siły ciągu kominowego i ewentualnych uszkodzeń. Stan techniczny instalacji gazowej powinien być sprawdzany równocześnie ze stanem technicznym przewodów i kanałów wentylacyjnych i spalinowych.

Przegląd pięcioletni obejmuje kontrolę:

• stanu technicznego budynku,
• bezpieczne użytkowanie obiektu,
• przydatności danego budynku pod względem użytkowania,
• estetyki budynku, a także jego otoczenia,
• stanu technicznego kotłów,
• instalacji elektrycznej i piorunochronnej,
• przegląd systemu chłodniczego.

W roku kalendarzowym, w którym wypada realizacja kontroli co pięć lat, pokrywający się zakres rocznego i pięcioletniego przeglądu budynku można przeprowadzić jednocześnie, sporządzając dwa odrębne protokoły. Bardzo ważne jest, aby dokonać tego w porze wiosennej.

Systematyczne przeprowadzanie przeglądów technicznych ma za zadanie zapewnić bezpieczeństwo wszystkim mieszkańcom danego obiektu. Stałe kontrolowanie konstrukcji budynku oraz wszystkich instalacji pozwala na określenie, w jakim stanie jest dana nieruchomość. W przypadku wykrycia nieprawidłowości podejmowane są natychmiastowe czynności naprawcze, co pozwala uniknąć dalszych i wyższych kosztów. Należy również pamiętać, że niezależnie od okresowych kontroli konieczne są bieżące naprawy remonty oraz konserwacje.