Wraz z rozwojem nieruchomości oraz inwestycji deweloperskich zaczęła pojawiać się potrzeba nowych regulacji w tym zakresie.

Tak oto powstały działające od 1995 roku wspólnoty mieszkaniowe, których działalność zapoczątkowała ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku.

Aktualnie w Polsce działa już kilka milionów wspólnot mieszkaniowych i ta liczba wzrasta z roku na rok, wraz z pojawianiem się nowych nieruchomości. Czym dokładnie jest wspólnota mieszkaniowa, w jakim celu powstaje oraz jakie są jej organy i obowiązki?

Czym jest wspólnota mieszkaniowa i jakie przepisy regulują jej działalność?

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład danej nieruchomości np. budynku mieszkalnego wraz z otaczającym go terenem.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu, w praktyce oznacza to podpisanie aktu notarialnego dotyczącego kupna lokalu od dewelopera.

Członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej również nadawane jest automatycznie, w momencie zakupu lokalu. Jest to proces narzucony przepisami i wynika z faktu zaistnienia konkretnej sytuacji. Powstają wtedy pewnego rodzaju dwie nieruchomości, które mają osobne księgi: wieczystą, lokalową i budynkową.

Sprawa wygląda trochę inaczej w przypadku budynków spółdzielczych, w których ustanowienie wspólnoty następuje w momencie, gdy na własność zostanie oddany ostatni lokal lub w wyniku uchwały większością głosów właścicieli lokali znajdujących się w budynku.

Według prawa wyróżnić można małe i duże wspólnoty mieszkaniowe. Małe wspólnoty mieszkaniowe to maksymalnie 7 lokali, natomiast duża wspólnota mieszkaniowa działa na podstawie ustawy o własności lokali. We wspólnotach mieszkaniowych wszelkie ważne decyzje podejmowane są poprzez głosowanie i zdobycie większości głosów. W dużych wspólnotach musi zostać powołany w tym celu odpowiedni zarząd, który działa w imieniu całej wspólnoty.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej to organ, który reprezentuje całą wspólnotę na zewnątrz, a także w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zarząd składa się z osób fizycznych, które wybrane zostały spośród właścicieli lub też spoza tej grupy.

We wspólnotach liczących powyżej 7 lokali, powołanie zarządu jest obowiązkowe. Zarząd zajmuje się:

• dokonywaniem rozliczeń przez rachunek bankowy,
• zwoływaniem zebrań ogółu,
• przygotowywaniem rocznego sprawozdania ze swojej działalności i składaniem go właścicielom,
• organizowaniem i nadzorem nad remontami,
• podpisywaniem umów z zewnętrznymi dostawcami mediów,
• wieloma innymi czynnościami związanymi z bieżącymi sprawami.

Koszty zarządu właściciele lokali ponoszą w formie zaliczek płatnych z góry do 10 dnia każdego miesiąca. Różnice między zaliczkami a rzeczywistymi kosztami są wyrównywane w płatnościach po wykonaniu bilansu wydatków.

Obowiązki wspólnoty mieszkaniowej

Głównym zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest wspólne podejmowanie decyzji ważnych dla wszystkich mieszkańców. Najczęściej dotyczą one części wspólnych budynku, do których można zaliczyć grunt, na którym stoi budynek, ale także jego części i urządzenia, które użytkują wszyscy mieszkańcy jak np. instalacja elektryczna, gazowa, ciepłej i zimnej wody, czy też kanalizacja.

Wspólnota mieszkaniowa rozstrzyga o podmiocie zarządzającym wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu, czy też o planowanych remontach. Ma ona również obowiązek przeprowadzić przynajmniej jedno zebranie do końca pierwszego kwartału roku. To właśnie na tym spotkaniu podejmowane są najważniejsze decyzje w formie uchwał. Prawo daje także możliwość zaskarżenia każdej przyjętej uchwały w terminie do sześciu dni od daty jej przyjęcia.

Według przepisów prawa wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, jednak może nabywać prawa i ma możliwość zaciągania zobowiązań finansowych. Wspólnota ta posiada również prawo do występowania w sądzie w charakterze strony w procesie cywilnym, dzięki czemu może pozywać inne podmioty, ale także występować jako strona pozwana. Poszczególni właściciele, członkowie wspólnoty mieszkaniowej, odpowiadają za zobowiązania wspólnoty wyłącznie do wysokości swych własnych udziałów w danej nieruchomości wspólnej.

Wspólnota mieszkaniowa to organizacja, która w znaczący sposób usprawnia działanie całej nieruchomości i pomaga w podejmowaniu ważnych dla jej mieszkańców decyzji. Wspólnoty mieszkaniowe Grudziądz, działają sprawnie już od 1995 roku, gdy przepisy zawarte w ustawie o wolności lokali weszły w życie.